Nguồn vốn là yếu tố then chốt

Anh Lê Hoài Nam (quận Hai Bà Trưng) cho biết, sau gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi, vợ chồng anh mới có điều kiện để mua nhà. "Tôi nghĩ, nếu không có nguồn hỗ trợ này, không chỉ tôi mà nhiều người thu nhập thấp, người làm công ăn lương nói chung đều khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Nếu chỉ trông vào đồng lương hàng tháng và nguồn tích cóp ít ỏi thì không biết bao giờ mới đủ. Còn vay vốn thương mại của ngân hàng thì lãi suất rất cao cũng không trả nổi", anh Lê Hoài Nam chia sẻ.

Đến nay, các ngân hàng đã giải ngân 28.444 tỷ đồng từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Trong đó, với số tiền 27.446 tỷ đồng đã có 56.181 hộ gia đình, cá nhân ký hợp đồng cam kết cho vay, số tiền đã giải ngân theo tiến độ là 23.049 tỷ đồng. Trong khi đó, 60 dự án nhà ở vay gói này đã được giải ngân 5.395 tỷ đồng. Bộ Xây dựng đánh giá, chủ trương phát triển nhà ở xã hội không chỉ hỗ trợ tạo chỗ ở cho những đối tượng khó khăn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường mà còn là giải pháp khắc phục mất cân đối cung - cầu. Từ đó giúp làm "ấm" lại thị trường bất động sản. Điều này cho thấy, đối với thị trường bất động sản, nguồn vốn là yếu tố then chốt.

Vài năm trước đây, lạm phát tăng cao, các ngân hàng ngừng cho vay khiến thị trường bất động sản bế tắc. Kéo theo đó, nhiều chủ đầu tư bị chôn vốn, ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế. Mới đây, khi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm từ 60% xuống 40% và hệ số rủi ro cho vay tăng lên 250%, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh do ngân hàng hạn chế tín dụng vào bất động sản.

Thị trường bất động sản không nên phụ thuộc vào ngân hàng (Ảnh: Đời sống pháp luật)

Hạn chế phụ thuộc vào ngân hàng

Một trong những khiếm khuyết của thị trường bất động sản là phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng. Tại tọa đàm "Xu hướng và dự báo của thị trường bất động sản 2017" mới được tổ chức, PGS.TS. Trần Kim Chung cho ý kiến, thời điểm hiện tại, 70% nguồn vốn phát triển bất động sản phụ thuộc vào ngân hàng. Sự phụ thuộc này có thể dẫn đến rủi ro hạn mức tín dụng, rủi ro lãi suất và rủi ro về năng lực của khách hàng. Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô toàn thị trường bất động sản vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, tương đương khoảng 16 tỷ USD. Nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu là vay từ ngân hàng, huy động từ nguồn ngắn hạn, vì vậy tính ổn định không cao. Khi ngân hàng tăng lãi suất cho vay hay siết cho vay bất động sản, cả người bán và người mua nhà đều phải chịu tác động trực tiếp, làm ảnh hưởng đến giao dịch, thanh khoản và nguồn cung thị trường.

Hiện nay, đã xuất hiện một số quỹ đầu tư thâm nhập thị trường bất động sản với nguồn vốn tăng theo từng năm nhưng lãi suất không hề thấp. Tương tự, một số quỹ đầu tư thác cũng xuất hiện nhưng đều do nước ngoài thành lập và hoạt động như một nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Trong lĩnh vực bất động sản, đến nay vẫn chưa có quỹ tín thác nào hoạt động riêng.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn vốn cho thị trường bất động sản được huy động từ 3 nguồn: doanh nghiệp,  người dân và hệ thống tín dụng ngân hàng. Theo thông lệ quốc tế, nguồn vốn này là chưa đủ. Do đó, nguồn vốn cho thị trường bất động sản muốn dồi dào, minh bạch hơn cần phải có quỹ tài chính mới. Quỹ này hoạt động theo hình thức phát hành chứng chỉ cho các nhà đầu tư tương tự như cổ phiếu, có thể thực hiện mua bán nên có tính thanh khoản và chia cổ tức hằng năm. Hiệp hội Bất động sản đặt mục tiêu trong nhiệm kỳ này sẽ thí điểm hình thành quỹ đầu tư bất động sản để có thêm kênh huy động vốn cho thị trường mà không phụ thuộc vào ngân hàng.

PGS.TS Trần Kim Chung cho biết, thị trường bất động sản có thể huy động nguồn vốn từ doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư nước ngoài, vốn từ các công cụ tài chính phái sinh và từ thị trường chứng khoán. Nếu cân bằng được nguồn tài chính từ các kênh này, thị trường bất động sản sẽ ổn định và độc lập, không bị phụ thuộc. Ông Chung cũng đề xuất, cần tạo lập hệ thống tái thế chấp, các quỹ đầu tư, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ tiết kiệm hưu trí, quỹ bảo hiểm,... để tạo lập dòng vốn bền vững.

Trước mắt, khi vẫn còn lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp cần tìm cách liên doanh, chọn ra những dự án tốt, những phân khúc hàng hóa mà thị trường cần để tập trung nguồn lực đầu tư. Chỉ có như vậy, khi chính sách tín dụng siết chặt, dòng tiền sụt giảm, các doanh nghiệp vẫn có thể tiếp tục đưa các dự án vào kinh doanh.