1. Lo ngại nguồn cung tăng mạnh

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, hiện nay nguồn cung căn hộ rất lớn và không ngừng tăng lên trong năm 2016 đang trở thành thách thức cho khả năng hấp thụ. Mặc dù tồn kho trong thời gian qua có giảm xuống nhưng vẫn còn cao và tốc độ giảm chưa tương xứng với tốc độ ra hàng ồ ạt. Việc nguồn cung không ngừng leo thang khiến cuộc cạnh tranh để tiêu thụ hàng hóa ngày càng trở nên gay gắt.

2. Giá căn hộ cao hơn thu nhập

Theo thống kê của Công ty Nam Long, giá nhà ở đô thị lớn Việt Nam đang thuộc nhóm rẻ trên thế giới. Cụ thể, giá bán căn hộ vừa túi tiền ở Tp.HCM vào khoảng 30.000-40.000 USD, tương đương 650-850 triệu đồng một căn. Trong khi đó, giá nhà tương tự tại các đô thị có quy mô tương đồng như Hong Kong, Bangkok, Manila... là 300.000 USD. Tuy nhiên, đơn vị này cũng chỉ ra mâu thuẫn điển hình là dù giá nhà Việt Nam được cho là thấp so với quốc tế, song vẫn cao so với thu nhập.

Bên cạnh đó, ông Trần Ngọc Chính nhận định một trong những lo ngại lớn nhất hiện nay là giá nhà khó có thể ổn định khi đứng trước xu hướng đi lên. Vị này quan ngại nếu giá nhà tăng sẽ tạo thêm những áp lực xã hội.

3. Chưa hấp dẫn đầu tư ngoại

Thị trường địa ốc được đánh giá đang mở toang cánh cửa với nhiều chính sách thông thoáng và các hiệp định thương mại thu hút những nguồn cầu mới từ khối ngoại. Nhưng ông Chính cho rằng, chỉ bấy nhiêu thôi là chưa đủ vì việc đa dạng các sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu của nhiều đối tượng mới vẫn chưa theo kịp kỳ vọng.

Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chỉ ra rào cản điển hình là hệ thống luật pháp luật dành cho người nước ngoài chưa rõ ràng và thời gian thuê mua nhà ở còn hạn chế. Nếu được gia hạn thì không biết sẽ là bao lâu. Tiếp đến là rào cản tài chính. Người nước ngoài có thể trả tiền như thế nào? Bỏ qua việc mua bằng tiền mặt, trường hợp mua theo kiểu vay trả góp thì thế chấp phải được liên kết với thời hạn cư trú. Hiện tại, thời hạn cư trú tối đa của một người nước ngoài là 2 năm. Như vậy người nước ngoài có được thế chấp trong vòng 2 năm không? Điều này có vẻ không thực tế, không khả thi.

Các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ Việt Nam đang
đứng trước những thách thức to lớn. Ảnh: Vũ Lê

4. Những quy định bảo vệ người mua nhà còn nhiều kẽ hở

Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Trọng Tuấn thừa nhận 2 khía cạnh lỏng lẻo của thị trường nhà ở hiện nay sau khi xảy ra các sự cố: Bảy Hiền Tower, Harmona và nhiều dự án trước đó. Thứ nhất là năng lực quản lý nhà nước, các quy định pháp luật và thực thi pháp luật, khi xây dựng luật còn những điểm mờ, đã tạo kẽ hở cho vi phạm pháp luật. Việc thực thi pháp luật có những lúc chưa nghiêm. Thứ hai là năng lực của nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, chưa có chiến lược cụ thể, làm ăn chụp giật...

Theo Sigrid Zialcita, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Dương, tại các thị trường mới nổi như Việt Nam, chắc chắn sẽ xảy ra rất nhiều vấn đề giữa người mua và nhà phát triển bất động sản. Với một hệ thống pháp lý và những thể chế còn đang chưa được hoàn thiện, phát triển quá nóng, chưa thực sự bảo vệ người mua nhà và dân số quá đông, thì người mua được khuyên là xem xét và cân nhắc kỹ.

5. Quan ngại về thị trường đầu tư cho thuê

Ông Alex Crane phân tích, tại thị trường Việt Nam, chưa thấy trường hợp nhiều nhà đầu tư lớn thuộc khối ngoại mua căn hộ thành từng block. Lý do là bởi có thể họ nhìn thấy vấn đề về nguồn cung. Với mức độ nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn như hiện nay, các nhà đầu tư có cân nhắc lớn nhất là việc xem xét thị trường cho thuê. Chẳng hạn, 30% của tất cả các căn hộ được mua với mục đích đầu tư thì cần phải biết tất cả các căn hộ đó đều được thuê hay không.

Vấn đề là thị trường Việt Nam đang có một số lượng rất lớn nhà ở được người mua đầu tư cho thuê. Vậy điều gì sẽ xảy ra với giá trị của các căn hộ trống? Việc này có thể tác động lên các hoạt động mua để đầu cơ nếu giá thuê chịu áp lực của tình trạng thừa cung. Có một thực tế cần phải tính đến là giá thuê thấp hơn làm chậm quá trình hoàn vốn và tác động lên giá mua mà nhà đầu tư sẽ trả.

Trước những thách thức đang lộ diện trong nửa đầu năm 2016, doanh nghiệp bất động sản đang xây dựng các tiêu chuẩn nhà giá trị thật để tháo gỡ phần nào những áp lực đang đè nặng thị trường.

Tuy nhiên, ông Trần Văn Thành, Phó chủ tịch Hội môi giới Việt Nam cho hay, bên cạnh những quan ngại về rủi ro thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều điểm sáng. Đơn cử là vẫn có hàng trăm doanh nghiệp bất động sản đứng vững bằng bản lĩnh "nói được làm được".

Ông Thành cho rằng, chìa khóa để các doanh nghiệp địa ốc vượt qua các thử thách và chinh phục người mua nhà là hướng tới sản phẩm giá trị thật. Chuỗi giá trị này thể hiện ở tiện ích đa dạng, chất lượng ổn định, pháp lý vững chắc, có nghiên cứu khảo sát bài bản và am hiểu thị trường đến mức đủ sức làm ra sản phẩm phải đáp ứng đúng nhu cầu thiết thực nhất.